防水重磅利好！住建部：继续巩固房地产市场企稳回升态势

 一、住建部：继续巩固房地产市场企稳回升态势

新华社北京7月27日电（记者 王优玲、潘洁）住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

住房城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

在座谈会上，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言，结合企业生产经营实际，分析了当前行业发展的现状和趋势，表达了对相关政策落实情况的真切感受，就推动行业健康发展提出了政策建议。

住房城乡建设部表示，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。

二、房地产市场几个新变化

从7月25日市场的反应来看，应该是有更多的期许。接下来的市场变化有以下几个方面。

第一是出险房企救一批死一批之后，房地产的阵痛仍将持续一段时间，但国资能否出手托底仍在摇摆，这也是为什么恒大等企业仍在苦苦挣扎，毕竟地方城投目前的债务问题也很严峻。

第二是在新发展阶段，一些城市的限购政策都将逐步退出。房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，当然，这也会有分化，核心城市如北上广深以及杭州等城市的限购将长期存在，这部分城市房地产政策有望进一步优化，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。但三线及以下的城市限购已经没有太大的必要了，各地都在争夺人口，实则也是在争夺机会与未来。

第三是房地产行业的机会仍有，这里既有前面提到的小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长；还有经济板块的分化，带来的城市群人口的集聚，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛；更有持续的城市更新带来的机会。目前我国30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万户家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。

城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。

因此，中国房地产行业在黄金二十年之后，即将步入大分化时代而非停滞期，区域的分化、城市的分化、房企的分化将持续，机会很多，关键在于把握。

第四是一些政策该来的都将到来，未来中国房地产将逐步制度化，以立法管理代替行政手段调控是大势所趋。比如即将取消预售，重新实行现房销售。预售制是房地产上升期的产物，是时候退出预售制了。又比如房地产税的立法、试点都是大势所趋。

风起于青萍之末。最近《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》等几个重磅的政策，已经说明提振市场信心开始动了。

三、分析后市发展

政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，预计后续高能级城市将逐步落地支持置换改善需求、优化远郊限购等措施；同时城中村改造和宽松政策的边际变化都主要位于一二线城市，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企。

建材行业压力最大时刻已经过去。2022年建材行业经历了过去十年至暗时刻，地产需求下滑至六七年前水平，同比跌幅达到历史最大，俄乌战争导致原材料成本压力维持高位，行业大多数企业处于亏损状态。随着去年底以来地产政策转向及经济触底迎来修复，行业压力最大时刻已经过去，2023年一季度消费建材企业业绩实现正增长，未来龙头企业具备市占率提升和新品类拓展空间。随着2022年底地产政策迎来转向，二手房市场的恢复有望逐步传导至拿地新开工，同时政策持续推动保交楼落地，供给端行业新增产能预计有限；随着需求恢复及成本压力缓解，水泥行业盈利迎来触底反弹，企业通过延伸产业链上下游仍具成长性，估值具备较高吸引力。消费建材子行业处于集中度加速提升及产品结构优化期。

当下提出的城中村改造与此前全国进行的棚户区改造有相似的政策目标，即改善民生，扩大内需。不同点在于城中村改造侧重点在于综合治理和微改造为主，一些有条件的超大城市也会进行一些整体拆建的工程，整体上判断是因地制宜、统筹有序发展为主。板块上整体仍将有利于消费建材（如涂料、防水、砂浆、管道、线缆、辅材等）。

近期针对地产供需层面政策力度逐步提升，有望提振消费建材公司的业绩修复预期和信心。从部分龙头公司23H1的业绩预告看，利润持续改善的内生动力已较为充沛，若后续政策端影响逐步传导到实物量恢复，消费建材公司有望迎来业绩及估值的双重修复。